《共有产权住房》解读及分析~是否将有效促进房价下降？

8月3日，北京市住房城乡建设委会等相关部门联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》)，并就《办法》内容向社会公开征求意见，就此拉开北京“共有产权住房”序幕。

共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

管理细则出炉 共有产权住房有亮点

此后，《共有产权住房管理暂行办法》《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）＞的通知》（以下简称《通知》）两则文件相继出台，进一步明晰北京共有产权住房操作办法。

以上两份文件规定，首先，将原有的“自住房”升级为“共有产权住房”；其次，拟从土地入市到竣工入住的住宅开发建设全过程产业链，加强共有产权住房的质量和品质监管，进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准；再次，从容积率、层高、套型面积、外窗高度等参数详细规定共有产权住房建设标准；从适用、经济、安全、绿色、美观等要求出发，规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准；从智慧社区和社会服务方面要求共有产权住房强化社区功能，提升居住体验。

相对以往保障性住房，北京共有产权住房政策有两个亮点，其一，非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到30%。其二，在转让规则上，共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

北京拟推行共有产权住房的消息一出，有望解决“北漂”一族买房问题，引起的关注和讨论空前激烈。

追本溯源：上海已有近9万户居民签约共有产权住房

然而，共有产权住房概念并不是全新事物。早在2007年，江苏淮安在全国首推共有产权住房；上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目；2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。北京也成为继江苏淮安、上海之后，国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市，而国外诸如英国、新加坡更是早有类似的尝试。

上海第四批次共有产权住房小区分布图

上海共有产权保障房制度于2010年推出试点，实行住房和经济“双困”标准，其主要特点是实行“共有产权”的运作机制，房价和产权份额一同“打折”。共有产权保障住房销售价格以建设项目结算价格为基础，兼顾保障对象支付能力、相邻区域普通商品住房价格等因素确定。政府和购房人按照各自投入确定产权份额比例；购房人5年内不得转让房屋，5年后按规定上市转让的，政府有优先购买权，购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让收入。由此可见，北京政策一定程度上以上海现行政策为蓝本。

来自上海市住房和城乡建设委员会的统计数据显示，截至2016年年底，上海市共有产权保障住房累计签约家庭约8.9万余户；2016年四季度启动新一批次申请受理工作，累计受理约3.9万余户。上海市“共有产权保障住房频道”网显示，上海共有产权保障住房已累计推出五个批次，第六批次价格和房源等信息将于2017年底启动摇号统筹后揭晓。

800万外来人口 25万套共有产权住房？

据了解，按照计划，2017年至2021年北京预计供应25万套自住型商品房，这部分都将按照共有产权住房的办法执行，到2021年预计北京住房存量为900万套，共有产权住房占比2.8%。

值得注意的是，北京统计局数据显示，2016年末，北京常住外来人口807.5万人，5年以上纳税人口未知。即使满足条件共有产权住房的人口没有800万，可是这个数据，也会让人忧虑是否满足条件也难以买到共有产权住房，这个政策效果是否显著？作为房地产长效调控机制的又一重大举措，共有产权住房为来是否将对房地产行业整体走向造成影响？是否将有效促进房价下降？

对此，北京市房协秘书长陈志表示，共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面、充分、周到。该政策对于未来北京的房地产市场平稳健康发展将产生积极的影响。

叶檀：购房者一次机会 应密切关注

著名经济学家叶檀在其搜狐专栏文章中对此发表看法，她认为“政治意义大于实际意义”，对于刚需，特别是在北京具有购房资格，因为房价过高而不能入手的购房者是一次机会，应该密切关注，随时报名。同时她提出：“然而这个政策，如果你把它解读为一个惊天动地的大事，会导致房价崩盘，北京楼市转折点等作用，就大可不必，因为这不过是中央‘长效机制’中摸着石头过河中的一块普通石头罢了，因此它既不是‘空前’的改革，也绝不是‘绝后’革命。对于平抑现在北京已经居高不下的房价来说，有总比没有强，但是说到能够起到手到病除、妙手回春的作用来看，也不现实。”

马光远：占了便宜反而会吃亏？

另一位经济观察评论员马光远在搜狐公众号“光远看经济”的文章中对共有产权住房质量提出质疑。他认为：“无论是过去的经济适用房，还是自住房，凡是保障性住房，由于都实行微利的原则，开发商为了拓宽自己的盈利空间，一般会在房屋质量上偷工减料。这使得保障房的质量在大多情况下都低于普通商品房的质量。意味着你用可以购买普通商品房的钱，买了一个在房屋质量和未来shengzhi空间方面明显比普通商品房差的房子。这使得“共产房”表面上是为了圆低收入阶层的住房梦，醉后的结果却是让穷人吃了亏。”

马光远提出：“（购买共有产权住房）第一，要承受房屋质量可能不如普通商品房的风险；第二，由于房屋质量及在权益等方面的限制，“共产房”未来的shengzhi空间肯定小于普通商品房。”表现出对此项政策并不看好的态度。

孙彬：难以撼动房地产格局 盲目乐观不可取

也有业内人士认为，若共有产权住房得到有效推进，刚需项目首当其冲。海南的旅游地产早已成为全国市场，近年来，本地刚需项目也在不断崛起，占整体成交的较大比例。对此，搜狐万言堂栏目采访了即将推出三期产品的本地刚需典范项目——怡和湖城大境营销副总经理孙彬。他认为，政策的出台从长远来看，是一件有利于民众的好事，其出发点也是为了实现“居者有其屋”的大同梦。但落实到老百姓买房这件具体的大事上，还需从长计议。

首先，受限于土地出让价格、建设成本、市场因素等，共有产权住房付出的价格不见得比周边商品房低多少，但未来shengzhi潜力肯定不能与商品房同日而语。政府为购房者购买首套加了杠杆，降低了准入门槛，这是好事。但就中国目前经济环境来看，房产除了居住功能，更重要的是资产功能，这一点短时间内不会发生质的改变。所以购买共有产权住房，从长远考虑，有导致购房人资产变少的风险。

此外，就市场格局来看，他认为，短时间内共有产权住房的出台不会对房地产市场结构造成影响。“居民住房需求与其生活品质呈正比。随着生活变迁，家庭人口变化、工作地点流动、年龄收入等因素都会对住房需求变化产生推进作用。大空间、高品质、好地段、优质资源一定是人们在其条件许可范围内的长期追求。可以说保障性措施或许能解决一部分人的基本居住需求，但解决不了人的欲望。”

他认为，只有在与房地产密切相关的金融、税收、土地供应、人口流动等几大要素共同发力的情况下才，有可能导致市场格局发生变化，仅靠供应链里一项措施，难以形成趋势和长效，无法对市场格局造成影响，未来共有产权住房与商品房将是两个市场范畴。

此外，在讨论海南是否有条件引入共有产权住房制度，孙彬对此持否定意见。他认为以海南的城市发展规模、人口基数、市民收入结构来看，有条件购买共有产权住房的“夹心层”不具有一般代表性，所占比例不大，发展此项政策对解决广大市民住房问题参考价值不大，难以推行落实。

他提醒购房者切忌片面看待、过度解读，陷入自我安慰，盲目等待房价下降，从而贻误购房时机。

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